근저당권이란? 설정 방법과 주의사항

근저당권의 개념부터 설정 절차, 전세 계약 시 꼭 확인해야 하는 이유까지 실생활에 필요한 정보를 쉽게 알려드립니다.

 

근저당권, 정확히 무엇인가요?

근저당권은 부동산을 담보로 제공할 때 많이 설정하는 형태의 담보권입니다. 쉽게 말하면, 대출을 받을 때 금융기관이 돈을 안전하게 회수하기 위해 설정하는 권리입니다. 보통 우리가 아는 ‘저당권’은 딱 정해진 금액을 담보로 잡는 반면, 근저당권은 일정 한도를 설정해 놓고 그 범위 내에서 여러 번 대출을 받을 수 있는 권리입니다.

예를 들어
- 대출금: 1억
- 채권최고액(근저당권 설정 금액): 1억 3천만 원
이렇게 설정해두면, 금융기관은 최대 1억 3천만 원까지 회수할 수 있는 권리를 갖습니다.

 

근저당권 설정 절차

1. 금융기관과 대출 약정 체결
- 대출계약서 작성 시 근저당권 설정 필요
- 채권최고액을 미리 정함

2. 등기 관련 서류 준비
- 등기신청서
- 부동산 등기사항증명서
- 인감증명서, 인감도장
- 주민등록등본
- 대출계약서 또는 차용증

3. 관할 등기소에 신청
- 등기소에 직접 신청하거나 법무사를 통해 진행 가능
- 법무사를 통한 경우 수수료 발생

4. 등기 완료 후 확인
- 등기부등본을 열람하여 근저당권 설정 여부 확인
- 근저당은 채무를 모두 갚더라도 자동 말소되지 않으므로 ‘말소등기’ 절차가 필요함

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근저당권의 특징

- 채권최고액: 실제 대출금이 아닌, 금융기관이 회수할 수 있는 최대금액
- 유동성: 대출금의 변동에 따라 유연하게 적용 가능
- 경매 우선권: 부동산이 경매에 넘어갈 경우, 근저당권자는 우선적으로 변제를 받을 수 있음
- 자동 말소 아님: 채무를 상환해도 별도로 말소등기를 해야 근저당이 해제됨

 

근저당권이 있는 집, 전세 계약 가능할까?

가능합니다. 단, 다음의 사항을 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당권 금액이 내 전세보증금보다 낮은지
- 경매 시 예상가 대비 내 보증금 회수 가능 여부
- 전세보증금 반환보증보험 가입 여부
위 조건을 만족한다면 근저당권이 있다고 해서 반드시 위험하진 않습니다. 하지만 확인 없이 계약을 진행하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

 

근저당권 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 근저당권과 저당권의 가장 큰 차이는 뭔가요?
A1. 저당권은 명확한 채권 금액이 정해져 있으며, 근저당권은 일정 한도 내에서 여러 번 빌릴 수 있는 채권최고액이 설정된다는 점이 가장 큰 차이입니다.

Q2. 근저당권을 설정하면 등기부등본에 바로 표시되나요?
A2. 등기소에 신청 후 등기 완료 시 등기부등본 ‘을구’ 항목에 표시됩니다.

Q3. 전세 계약 시 근저당권이 말소되어야 안전한가요?
A3. 말소된 경우 가장 안전하지만, 선순위 채권액을 기준으로 보증금 회수가 가능하다면 근저당이 설정되어 있어도 계약이 가능합니다.

근저당권은 대출을 담보로 할 때 거의 필수로 설정되는 권리입니다. 하지만 전세 계약을 앞두고는 반드시 이 근저당권의 내용과 우선순위를 꼼꼼히 확인해야만 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다. 계약 전에 반드시 등기부등본 열람과 전세보증보험 검토를 권장드립니다. 함께 읽어주셔서 감사합니다.